Ermelo bouwt tot 2030 530 woningen voor ouderen en verwacht daarmee de woningmarkt in beweging te krijgen.
De redenering is dat de oudere een eengezinswoning achter laat voor een gezin en dat iedere seniorenwoning zo drie verhuizingen oplevert. Wie de Ermelose woningvoorraad ernaast legt ziet dat de keten in de wijken Zuid en West maar moeizaam op gang zal komen.
Het college van Ermelo heeft het onlangs in de Woonzorgvisie vastgesteld, een door adviesbureau Stec Groep opgesteld stuk. De raad behandelt het in het vierde kwartaal.
Het plan heeft slechts één draaipunt: een oudere woont in een eigenlijk te grote eengezinswoning waarin zorgverlening lastig wordt. Komt er een gelijkvloers alternatief beschikbaar dan verhuizen zij, de oude woning komt vrij voor een gezin. Dat laat op zijn beurt een kleinere woning achter, en zo verder. Zo komt men op ongeveer drie verhuizingen per gebouwde seniorenwoning.
De gemeente wil het faciliteren en ‘nultredenwoningen’ bouwen: een woning die je zonder traplopen kunt bereiken en bewonen, waarbij ook de keuken, de badkamer, het toilet en minstens één slaapkamer gelijkvloers liggen.
Van de 530 gepland zijn er 275 regulier, 180 geclusterd, dus met gedeelde voorzieningen, en 75 zorggeschikt voor mensen met een indicatie uit de Wet Langdurige Zorg. Dat aantal is niet zelf bedacht maar volgt uit het regionale Afsprakenkader Ouderenhuisvesting Noord-Veluwe. In de Woondeal heeft Ermelo zich verplicht aan 1.400 woningen tot 2035.
De woonzorgopgave beslaat bijna een derde van de 1.400 en deze woningen moeten vijf jaar eerder klaar zijn. Men constateert in het stuk al dat dit ten koste gaat van andere woningtypen maar haalbaarheid wordt niet genoemd. De gemeente bouwt overigens niet,l zelf, dat doen marktpartijen en hun portemonnee bepaalt wat er komt. Saillant, als ze in 2030 gebouwd zijn moeten ze op dit moment de schop in de grond hebben en vergund zijn. Om welke huizen en plekken gaat het?
De aanleiding voor het woonzorgplan heeft voor een deel een wettelijke grondslag. Sinds 1 juli 2026 verplicht de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting de gemeente om wonen en zorg expliciet te regelen in hun volkshuisvestingsprogramma. Past dat bij hoe de bevolking zich ontwikkelt?
Het aantal huishoudens van 85 jaar en ouder staat nu op 545 en groeit tot 2030 volgens de prognose met 255 en zelfs 690 in 2040. Van de groep zeer sterken heeft 73 procent tegen die tijd naar verwachting zorg nodig. Intussen krimpt de leeftijdsgroep tussen 55 en 65 jaar, het reservoir waaruit doorgaans de mantelzorgers komen, met zes procent tot 2030 en met 23 procent tot 2040. Meer mensen die hulp nodig hebben en minder mensen die het kunnen bieden.
“Ermelo is een zorgdorp”, vertelde de wethouder tijdens het persuur en dat blijkt ook wel. Veertien procent van de inwoners van de Noord-Veluwe woont in Ermelo terwijl de gemeente 30 procent van alle WLZ-indicaties in de regio huisvest. Jaarlijks stromen zo’n honderd mensen uit een instelling door naar een reguliere woonplek, waarvan er tien tot vijftien in een Uwoon-woning terechtkomen.
“Op dit moment is er al een tekort aan geschikte woningen en is de druk op de huisartsen enorm.”
Het doorstroommodel veronderstelt dat ouderen willen verhuizen. Daardoor komen woningen vrij voor een ander. In Ermelo gaat het dan met name om twee wijken. Zuid werd tussen 1950 en 1970 gebouwd, West tussen 1970 en 1980. Samen tellen ze 5.457 woningen, oftewel 45 procent van de hele Ermelose voorraad van 12.149.
Het dominante woningtype in beide wijken is de rijtjeswoning. Zuid telt al 1.039 tussenwoningen, West 1.177 plus 447 hoekwoningen. Daarnaast staan er in West 276 vrijstaande en 288 twee-onder-een-kapwoningen, samen ongeveer een vijfde van die wijk.
Juist dat rijtjeshuis wordt in de visie afgeschreven: “Bestaande woningen zijn vaak minder geschikt te maken voor zorg. Gaat het om clusteren van zorg of het ontwikkelen van levensloopgeschikte woningen dan schiet de huidige voorraad vaak tekort, zowel ruimtelijk als functioneel.” Bijna de helft van de Ermelose woningvoorraad valt daarmee in een categorie die de gemeente zelf als niet-aanpasbaar beschouwt.
De gemiddelde WOZ-waarde ligt in Zuid op 388.000 euro en in West op 372.000 euro, tegen 456.000 euro gemeentebreed. De visie wijst op wat senioren willen: nieuwbouwappartementen van tachtig vierkante meter of groter.
Wonen in dat segment is duur. Wie doorstroomt betaalt meer voor minder vierkante meters en levert een doorgaans hypotheekvrije woning met lage maandlasten in. Mensen gaan dat niet doen. In de nota wordt het ook gezien: “Ouderen blijven vaak in ruime woningen wonen omdat kleinere alternatieven (relatief) duurder zijn.” Er is geen actie bedacht om het prijsverschil kleiner te maken.
Ermelo gaat doorgaans uit van 67 procent betaalbaar en 50 procent sociaal. Van de 530 bedachte woningen worden er 180 geclusterd en 75 zorggeschikt, categorieën die doorgaans door Uwoon of zorgpartijen worden gebouwd. De gemeente heeft daar weinig invloed op.
Een eigenaar-bewoner met overwaarde komt vervolgens voor sociale huur niet in aanmerking. Al met al blijven 275 reguliere nultredenwoningen over. Gaat daar de koopketen van op gang komen?
Zelfs als elke nieuwe zorgwoning naar een ouder huishouden gaat dekt het aanbod vooral de autonome groei. Wat overblijft voor doorstroming ligt ergens in de buurt van honderd woningen over vier jaar, in het gunstigste geval goed voor ongeveer driehonderd verhuisbewegingen.
Op een voorraad van ruim twaalfduizend woningen zet het weinig zoden aan de dijk. De inwoners weten het wel, uit een gemeentelijke enquête kwam dat een derde van de inwoners pas overweegt te verhuizen als de zorgvraag toeneemt. Het betekent dat tweederde blijft zitten. Niet iedereen heeft immers zorg nodig, ook 85 plussers niet.
In de nota staat dat starters, studenten, arbeidsmigranten, woonwagenbewoners en vergunninghouders “een plek krijgen in het Programma Wonen”. Zij vallen daarmee buiten deze woonzorgvisie. Jongeren komen erin voor maar alleen als zij uit de jeugdzorg of de maatschappelijke zorg komen.
Woonvormen voor hen zijn tijdelijk. De Proeftuin aan de Julianalaan biedt vijftien verplaatsbare units waar jongeren maximaal twee jaar wonen, met een tijdelijke vergunning én de mogelijkheid de units later elders in te zetten. Aan de Beemdweg staan twintig tijdelijke flexplekken. Het uitgangspunt wordt in de tekst “woonroute richting zelfstandigheid” genoemd.
De permanente woning voor jongeren is in dit document een bijproduct. Als doorstromende ouderen hun eengezinswoning vrijmaken zijn jongeren aan het einde van de keten pas aan de beurt.
De prognose waarmee de visie werkt gaat er bovendien van uit dat het aantal huishoudens onder de 35 jaar in de komende jaren licht daalt. Het aantal 1 en 2 persoonshuishoudens neemt vermoedelijk toe en deze zorgdruk is er vooral eentje voor de komende tien tot vijftien jaar. Daarna verdwijnt de piek en ontstaat een ander vraagstuk: te weinig mensen voor alle eengezinswoningen die Ermelo heeft. Dat wordt leegstand en prijsdaling.
Ermelo-Zuid bestaat voor 40 procent uit huurwoningen en Ermelo-West voor 42 procent, in beide gevallen meer dan het gemeentelijk gemiddelde en samen ruim 2.200 woningen waar de gemeente via Uwoon zeker wel op kan ingrijpen. Optoppen, splitsen en levensloopbestendig maken van bestaand bezit? De actie staat genoteerd als korte-termijnplan voor 2027 en 2028 maar zonder extra kosten en zonder doelstelling in aantallen.
Van de 25 acties in het rapport leveren er 11 in 2030 een onderzoek, evaluatie of verkenning op. De actie over de regionale verdeling van de zorgdruk, het probleem dat de visie zelf onhoudbaar noemt, heeft als beoogd resultaat dat de gemeente eind 2028 “heeft gewerkt aan het ontwikkelen van regionale afspraken”.
De motie over groepswonen voor senioren (knarrenhofjes) vroeg destijds om een haalbaarheidsonderzoek vóór eind 2025. Het onderzoek is verdwenen in een actie met als deadline eind 2030, vijf jaar later dan beoogd.
Het college noemt het alsnog een vervolgstap in de uitvoering van de motie. De Maranathakerk lijkt al verloren voor een Knarrenhof, het HopCon-terrein in Horst voelt aan als een optie maar ook dan is snel handelen noodzaak en moet je nog uitkijken dat je het voor 2035 gerealiseerd krijgt.
Zelfs als 275 van de 530 zorgwoningen gewone nultredenwoningen zijn, en volgens de eigen begrippenlijst geschikt voor een brede doelgroep, dan is de onderbouwing vooral geschreven vanuit zorgvraag en doorstroming. Dat brengt op zich de verhuisketen niet op gang.
Bestaat 45 procent van de Ermelose woningvoorraad uit naoorlogse rijtjeswoningen die de gemeente zelf niet-zorggeschikt noemt dan gaat doorstroming voor de bewoner financieel ongunstig uitpakken en kan het nog lastiger worden.
Uiteindelijk zijn de oudjes van 85 er in 2040 niet meer en voor daarna is de verwachting dat behoefte aan rijtjeswoningen, door afnemend kinderaantal en uitstroom naar de Randstad, minder groot zal zijn. Weer de prijsdaling.
Ouderen- en jongerenhuisvesting hebben gemeen dat het niet zo groot en ingewikkeld hoeft te zijn. Bouw je woningen voor beide groepen, eventueel met een inpasbaar zorgconcept, dan kunnen beiden naast elkaar leven en stroomt men vervolgens in dat segment moeiteloos naar elkaar over. Zo hebben jongeren er ook iets aan. Die plannen vinden we in de Woonzorgvisie niet terug en jongeren gaan niet met elkaar in een knarrenhofje in Horst zitten.
